金沢市の中古マンションならＡＢＣ不動産

　(参考文献-不動産取引の実務-不動産総合研究会編）

●　譲渡所得の計算方法

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

譲渡所得＝譲渡収入金額※1ー（取得費※2＋譲渡費用※3）

※1：土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※2：取得費

取得費とは次の1、2の内大きい金額を使います。

概算法：譲渡収入金額×5％
実額法：土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料の他リフォームの設備費や改良費など取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。
譲渡費用: 売るために直接かかった費用をいいます

「譲渡費用とは譲渡のために直接要した費用をいいます。

したがって、居住期間に修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。」

●減価償却費の計算方法

減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は定額法で計算します。マイホーム・セカンドハウスは非事業用資産の耐用年数により減価償却費を算出します。また、平成10年4月1日以降に取得した建物は、全て定額法により減価償却費を算出します。

償却費の算式（定額法）

建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

■法定耐用年数表（定額法）

		耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
		非事業用（事業用の1.5倍、マイホーム・セカンドハウス）		事業用（事務所・店舗・賃貸マンション〔居住用〕）
建物の構造等	木造	33年	0.031	22年（24年）	0.046（0.042）
	軽量鉄骨※1	40年	0.025	27年（30年）	0.037※2（0.034）
	鉄筋コンクリート造	70年	0.015	47年（60年）	0.022（0.017）

（注1）非事業用の耐用年数は事業用の1.5倍で計算されます。
（注2）非事業用の経過年数を計算する場合、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月末満は切り捨てます。
（注3）事業用のカッコ内の耐用年数及び償却率は平成9年12月31日までに取得した資産のものです。

※1 軽量鉄骨の場合、骨格材3mm以下又は4mm超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意して下さい。
※2 平成19年4月1日以後に取得した事業用の償却率は0.038となります。

●　所有期間により課税方法が異なる

土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。

●　使用の用途（居住用・事業用・その他）により特例が異なる

●譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば

①　3,000万円特別控除の特例

②　10年超所有軽減税率の特例

③　特定居住用財産の買換え特例

④　相続等により取得した居住用財産の買換え特例

●譲渡損が出た場合、一定の条件を満たせば

①　居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

②　特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

①又は②の適用がある場合、その譲渡損は他の所得との損益通算及び翌年以降の繰越ができることとなります。

●不動産売却時の長短区分・課税区分と利用可能な特例

長短区分		短期	長期
		所有期間
期間		5年以下	5年超　　　　　10年超
居住の有無	非居住用	短期譲渡所得	長期譲渡所得
	居住用	短期譲渡所得 ※3,000万円特別控除	長期譲渡所得 ※3,000万円特別控除 ※居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 ※特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
	居住用		※10年超所有軽減税率の特例 ※特定居住用財産の買換え特例 ※相続等により取得した居住用財産の買換え特例（平成19年3月までの譲渡）