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「金沢市の中古マンションならＡＢＣ不動産」の税金講座-5
住宅ローン控除と譲渡損失繰越控除 (参考文献-不動産取引の実務-不動産総合研究会編）
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住宅ローン控除の要件
住宅ローン控除を受けるための要件は大まかに5つです。
1.控除を受ける年の年収が3000万円を超えないこと。
2.住宅を購入してから6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12/31まで居住し続けること。
3.住宅ローンの返済期限が10年以上であること。
4.占有面積が50㎡以上。
5.中古物件の場合で建築後25年以内であること。
最後に住宅ローン控除以外に控除を受けている場合は
6.3000万円特別控除を受けていないこと。
以上が必要要件となります。では詳しく見ていきましょう。
年収の制限
年収3000万円を超える人は残念ながら住宅ローン控除を受けることができません。また住宅ローンの返済期限が10年未満である場合も、返済額が極めて大きい負担であるとはいえないため、適用外です。
住宅ローン控除の目的は不景気対策、内需刺激にあったはずなので、上のような人を対象に含めても問題ないような気がしますが、法律上は控除を受けることができませんので確認してください。
また投機目的で不動産を購入する人を保護する制度ではないため、居住することが要件の一つになっています。こちらは普通の購入者であれば特に問題ないと思います。
物件の性質
占有面積は、登記簿上の面積（内法面積）で50平方メートルが必要となります。
販促用パンフレットに記載されている面積が50㎡以上であっても、正確に測ると50㎡を下回るケースがあります。これは計測の仕方によるのですが、もし50㎡とちょっとしか床面積がない場合は少し間取りを広げてもらうように調整した方がよいかもしれません。
中古物件の場合は一定の耐震基準に適合している必要があります。この耐震基準の調査は売主が原則行うべき手続きですので、売主に証明書を発行してもらいます。
２０年以内に新築された木造住宅や、２５年以内に新築されたマンションなど⇒OK！
木造など非耐火建築物は新築されてから２０年を超えるもの、マンションなど耐火建築物なら新築されてから２５年を超えるもの⇒NG！
3000万円特別控除
3000万円特別控除について説明します。
自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円までの控除が受けられます。つまりその3000万円分については税金がかからないわけです。これを特別控除といいます。
この特別控除を受けた場合、その後3年間は住宅ローン控除を受けることができません。買い替えを検討している場合はどちらの制度を選ぶことができるということです。
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居住用財産の買換え特例
( 1 ) 特定の居住用財産の買換え特例
平成19 年4 月1 日以後に行う居住用財産の譲渡について、その譲渡所得の金額が3000 万円を超える場合、一定の適用条件を満たしたときには、買換え資産である家屋について、現行280㎡までとする床面積要件の上限を撤廃する。
また、適用期限を3 年延長し、平成21 年12 月31 日までとする
( 2 ）相続等により取得した居住用財産の買換え特例の廃止
平成19 年4 月1 日以後に行う居住用財産の譲渡について、この買換えの特例を廃止する。
( 3 ）居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度
適用期限を3 年延長し、平成21 年12 月31 日までとする。
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特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の延長
２００７年与党税制改正大綱で、「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の適用期限を３年延長する」と述べられています。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及繰越控除の特例は、平成1６年１月１日から平成１８年１２月３１日までの間だけの適用でしたが、今回の延長で平成２２年１２月３１日まで延長されることになりました。
この特例は
マイホーム売却時の住宅ローンの残債よりもマイホームの売却代金が下回った場合に，その差額に相当する額を給与所得などの他の所得から控除することができます。
その要件は
- １．所有期間が（その年の1月1日時点で）５年を超えるマイホ－ムを譲渡であること
- ２．譲渡したマイホ－ムに住宅ロ－ンがあること
- ３．譲渡による譲渡所得の計算上生じた損失の金額があること
但し マイホ－ムの譲渡は、親族間の譲渡、贈与、出資による譲渡は除きます
例えば、
売却。
住宅ロ－ン残高は３０００万円 住宅購入価格は４０００万円の場合
- ・２５００万円－４０００万円＝１５００万（譲渡損失）
- ・３０００万円－２５００万円＝５００万（損益通算限度額）
- ＊５００万円が特定居住用財産の譲渡損失の金額が損益通算できる金額になります。
平成１９年分の確定申告で、給与所得が３００万円あった場合には、譲渡損失の５００万円を引いても２００万円が残り、残りの２００万円が 翌年以降に繰り越されます。
平成19年中
- ・所得の３００万円が譲渡損失と相殺され所得は０となる。
- ・相殺した残りの譲渡損失２００万円が翌期に繰り越される。
平成19年
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他の所得 300万円
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譲渡損失 200万
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相 殺 300万
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平成20年
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他の所得 350万円
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相 殺 200万
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所得 150万
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損益通算、繰越控除の特例は新たにマイホ－ムの新築、購入が要件とされないので、買換資産を取得するしないに関わらず適用されます。 |
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