金沢市の中古マンションならＡＢＣ不動産

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　金沢の寺町は、その名の通り寺の多い町である。その中で日蓮宗妙立寺は忍者寺と呼ばれている。
　「この建物が金沢にあってそれが恐ろしく変った建て方がしてある。これが、かって実際に一群の忍者の住処だったのではなくても、この忍者寺はそれに持って来いとも思われて、例えば上に行く積りで階段を登って行くとそれを登り始めた場所に戻ってきたり、二階にいる気でいたのがいつの間にか
変って三階か四階の物見櫓だったりする。」
　犀川縁にさりげなく家を構えて、心赴くままに町を巡る主人公。いい酒、味な料理、粋な会話の奥趣から、文学的無向有郷・・金沢が浮かび上がる。
吉田健一の「金沢」より

　吉田健一の父は、元首相の吉田茂である。幼時を海外で過ごし、ケンブリッジ大学で学んだ。英文学者としても優れた業績を残している。
　随筆の取材でこの地を訪れ気に入り、吉田の金沢訪問は毎年になった。

私の大学の先輩で○野××さんという人がいる、空手8段、居合い抜き3段。
芸者遊びから、どんな遊びにも通の人だ。年も私よりかなり上で遊びの指南役だ。
彼が商工会議所時代に上記の吉田健一の案内役を仰せつかったようだ。
吉田の小説に彼が登場する。金沢に着くといつの間にか来ていて、何も言わずともそこそこの場所に連れてイツてくれると記したあった。
　地場ゼネコンの副社長を最後に現役を引退したが、未だ金大の空手部の指導をしているようだ。敬服・・・・。

　日露戦争の時代の話。昨日、防衛省の元の次官、守屋某が逮捕された、当然だが何か納得がいかないのは皆様の考えと同じだ。
　防衛省の次官は日露戦争の時代はどんな階級かなあ？日露戦争の英雄、乃木将軍とロシアのステッセル将軍。そのステッセルが乃木に贈ったとされるピアノには驚きの数奇な運命が隠されていた。五木は語る。

「香林坊から広阪へ抜け、兼六園の濃い緑の坂を登って行くと、左手に成巽閣の瀟洒な海鼠壁が現れ、右手には赤レンガの歴史博物館の建物が見えてきた。中略　道路をへだてて能楽堂が見えた。その隣りに木造の美しい建物がそびえている。
　かつて軍の偕行社（カイコウシャ）として建てられた施設である。鹿鳴館風といえば大げさだが、明治期の西洋木造建築としては、中々格調のある建物だ。フランスふうの軽さを持ったバロック折衷式とでも言えようか」
【偕行社とはかつての陸軍士官たちの交際の場、社交場である】
（ステッセルのピアノ----五木寛之）
こんなのがあれば、あの守屋もお縄頂戴にならずに済んだかもね。（笑）
偕行社ゴルフ場！・・・・・・。
　この建物の一階のフロアに1台のピアノが置いてあったという。そなのだステッセルのピアノと呼ばれていたというのだ。
　日露戦争旅順陥落後の会見に際し、ステッセルが乃木将軍に、一頭の馬、一台のピアノを贈った。そのピアノがなぜ金沢にあるのか？

金沢は今学都と呼ばれているが、太平洋戦争で負けるまで、国内で有数の軍事基地、軍都と呼ばれるべきところであった。第九師団司令部、第六旅団司令部、歩兵第七35連隊など、陸軍の主要な部隊があった。

旅順攻撃で一番被害の多かった第九師団、その死者達への鎮魂の思いをこめて金沢に贈られたのだろうと五木は推理した。

そのピアノは金沢学院にあるとのこと、是非ともその音色を聞いてみたいものだ。

「城の石垣が一番美しく見えるのは、やはり冬であろう。石垣の周囲に雪が置かれている時で、近くに立つて見ると、しっとりと水気を含んだ石の一つ一つが不機嫌に冷たく黙しており、いかにも北国の城の石垣だという気がす
　る。私はそんな石の壁に寄り添って、禁欲的な青春時代をすごしたような気がする」金沢・百万石の城下町・・・井上靖

　筆者が学生の頃は、大学は金沢城の中にあり、学内のことを城内と言っていた。兼六園も勿論、無料で、朝晩、通学の道として通行していた。

　井上靖が金沢に住んでいたのは、大正15年の夏から、昭和2年、四高に入り、3年後に卒業するまでのおよそ3年半である。

それから60年後の昭和61年秋、金沢で四高開学100年祭が開催されたときに
下記の詩を寄せている。
「今でも金沢にきてゆっくり歩いてみたいと思うのは、百間堀付近である。
金沢は金沢城があっての金沢であるが、その金沢城の美しさが、その大部分を負うているのは石垣である」

郊外の角間に移転した金沢大学には魅力を感じないのは私だけではないだろう。
ちなみに、角間とは匿ったところの意で一番奥の所だそうな。

　テレビでよく宣伝される花街は、東、西が多い。浅野川沿いに主計町という花街がある。東は武士が、西は町人が、では主計町は、下級武士が利用したと云われている。
　大学のＯＢで20人ばかり、風流な人が集まり、「花と柳の会」を立ち上げた時、立ち上げに最初から関係した。
その会は、金沢の財界人が多く、大学の先生も居たようだ。
　何をする会かというと、東、西、主計町の花街で芸者を呼び酒を酌み交わすだけだが、年3回ほどしていたような気がする。
数年間、会の幹事をしていた関係で、各花街の一見さん扱いから脱却できた。
しかし、程なく転勤で縁が切れた・・・。
サラリーマンで花街に行く人は殆どいないだろうから、得がたい経験をさせて頂いた。

「浅野川が見たくてね」
　森口は川に面したガラス戸を開けると、手すりに両肘をのせて、目の前の暗い並木と、その向こうの浅野川の川面へ目をやった。中略
　付近の料亭で打つているらしい太鼓の響きが、低く、高く、風にのり、かすかに聞こえてくる。略

主計町は藩政の末から昭和初期まで花街として栄えた、明治初期には茶屋の数50、芸妓も百十人余りを数えたという（浅野川暮色・・・五木寛之）

　「京都の女が能の面なら、金沢の女は内裏雛といはふ。現実的な京都の女よりは、夢見てる加賀の女が好い、主君のため御仏のためと行方を決めてしまって、なるようにしかならないのだと、すべてを運命に託して、その日、その日を心安く暮らしていく、古い時代の金沢が好きだ。
　土蔵の長い士族町を歩きながら、もしやあの倒れかかった、門の内から・・中略　　色白の女の子が、旅人を見送つていないだろうかと、そんな子供じみたことを考えながら、今日味噌蔵町を歩いたよ。」（夢二画集・旅の巻）

　金沢大学に入学した昭和40年、私の最初の下宿が味噌蔵町というところで、まさに、夢路の妻、岸たまきが生まれた味噌蔵町でした。

　たまきは、金沢市味噌蔵町に生まれ、代々加賀藩に仕えた士族の娘で、金沢初の市立高等女学校に入ります、大変な美貌の人との評判でした。
　結婚、中退、夫の急死と、その後上京し「つるや」という絵葉書の店を開店、たまたま来た夢二がたまきの美貌を見初め、2ケ月後再婚。
夢二24歳、たまき26歳でした。
　夢二はたまきをモデルに描く内に、夢二式美人いう言葉が生まれ、大正の歌麿とまで称せられたのは、岸たまきの存在を抜きにしては語れないのです。

竹久夢二が明治43年5月5日に金沢を訪れます。敬愛する泉鏡花の土地でもあり、妻の故郷でもある金沢を訪れます。2週間にわたり滞在、浅野川から兼六園、さらに寺町や野田山へ、勿論彼女が生まれた味噌蔵町を深い感慨を抱きながら歩いたことは言うまでもないでしようネ。

今から思えば、
良いところに下宿したものだなとあと、此方も感慨深いものです。

　23日に新築マンションのチラシの話をしましたが、新築マンションの最大のデメリットは「図面買い」です、業界では「青田売り」といわれ、マンションが完成する前に、モデルルームとパンフレットの図面で購入する部屋を決めさせます。
　分譲会社は、まずマンション用地を購入します。マンションが完成すると、施工したゼネコンに建設費を払います。つまり、マンション完成時点で、土地と建物の総額を支払っています。
　当然、銀行から借金をしているので、早期に回収しないと利息の負担が大きくなります→青田売りになる→全て完売が理想！！！→残る→営業力不足か、他に、なんらかの問題があるマンションかも？

　一方、完成売りマンションも有ります。総戸数が少ないマンションなどで多いのですが、予算が少なく、モデルルームの土地賃借料や建設費用を削減するためでも有ります。

　しかし、中古マンションは、実物主義です。間取りだけなら図面でも確認出来ますが、実物でしか確認できないポイントが多くあります。

例えば、日当たり、風通し、住まいの空間的な広がり、外部や上階・隣室からの音、バルコニーからの見晴らしなどは、実際にみて聞いて感じることのほうが確実でしょう。
　気になる耐震性も実際の壁や柱をみると、問題がある場合は現れているものなのです。
しかも、実物で確認できるこれらのポイントの多くが、住み心地に大きな影響を与える重要なポイントなのですネ。

　村上春樹の小説が人気があると、深夜ラジオで聞いて、手始めにノルウエーの森を読み、ついでにビートルズのノルウエーの森のＣＤを購入したのが運の尽き、しっかり、お気に入りのホルダーに置いて、ほとんど毎朝、仕事始めに聞くようになった。
君が代の代わりと言っては失礼だが朝の始業開始には合うようだ。

　話は変るが、10年ほど前、町内の民謡の先生に師事して教えを乞うたが、生来の音痴、程なく転勤で教室を止めた。今思うと大変残念。民謡もやりたいが朝の始業開始に民謡は合わないだろうナア。
　石川県は民謡が少なく山中節くらいか、北海道、東北、九州等民謡の宝庫と言われる地区とは雲泥の違いだ。
　民謡の先生の話では、為政者の過酷な年貢の取立て、ツライ農作業等から目をそむけさせる為に、民謡の普及を図った、唯一の娯楽として・・・。
なるほど、民謡の宝庫と言われる地区は殆ど貧しい地区が多い。

　石川県は加賀藩が地場産業の振興に力をいれたので民謡の発展はなかった。しかし、良く考えると金箔を伸ばしながら歌は歌えないし、商品がみんな飛んでしまう（笑）
ノルウエーの森が本多の森になってしまいましたね。(^0_0^)

ビートルズの音楽を聴く人も少なくなったのではないかと心配です。

　完売目前！特別分譲開催中のチラシがこの間から時々入る。完売も近いのだろう。このマンションは19年5月竣工となっており既に竣工し販売をしているようだが、新築の場合はマンションが完成前の「いわゆる図面買い」というモデルルームとパンフレットの情報、業者の言葉を頼りに購入することになります。
　このチラシの物件。3ＬＤＫ、83.18平米　3050万円　頭金50万　金利　3年固定1.25％　40年返済　月66211円　ボーナス加算　79612円。

自己資金がない人でも買えます！といわんばかりだネ。
　裏を読むと、業者の提携ローンで3年間は金利が安く設定しているので、4年目から金利は上がりますよといっている。
　そのほかに駐車場代、管理費、修繕積立金が掛かる計算になります。
頭金が50万しか用意出来ない人が購入を検討する物件ではないのですネ。
　
フラットローンでの計算は下記でしてみてください。北国の金利は3.1％。
http://www.flat35.com/simulation/simu_01.html#kekka
　新築を購入し、数年後ローンの支払いや諸税の支払いが出来ずに、折角購入したマンションを手放す人が結構多い、多額のローンを抱え、その頃は、マンション価格は残債以下に下がるので売れない、法的整理の対象になる。
　4年後の収入はサラリーマンなら現状維持でアップは考えられない。

商売している人なら、資金繰りが何時やってくるか判らない。
　くれぐれも新築マンション購入で無理なローンを組まずに、中古のマンションで無理なく支払いをすることをお勧めしますネ。(~_~)

　昨日の答えは、「買主様が既に知っていた」でした。(^ム^)

　今日は宅建協会の石川県全部のゴルフコンペの日でした、朱鷺の台カントリーで・・・。早朝自宅から8号線へ、白尾のインターへ、高松付近は雪もなく雨もやや小降りになり、寒いが、冬が寒いのはゴルフにはつきもの。
　しかし、やがて米出し付近に近づくと、雪が積もり始めていた。ヤヤこれは遺憾、遺憾。行くほどに雪が多くなる、自慢ではないが、朱鷺の台のメンバーになってから20年、ＨＤＣは16だ。既にシングルの道は諦めたが良く行くゴルフ場だ。（守屋さんの回数には負けるが）
　記憶では3月に中止の経験はあるが、11月の積雪での中止は珍しい。営業課長の悔しがる気持ちが良くわかる。

思わぬ、一日の仕事が出来る環境になり、重要事項の調査に掛り、野々市町役場で各課を回り、資料収集に興じた。明日は旗日で今日の1日は大きかった。

　夜は月一のクッキングスクール。小松菜と牛肉のオイスター炒め、セロリとかにカマのマヨネズ和え、里芋のスープ。
中華は手早い。６０歳の新人が入会してきた。若い方だ・・・・(*^_^*)

　あるマンションの買い注文買主さんから頂いた、指値金額を売主さんも了解した。一件落着、後はローンの審査待ち、堅い人なので多分大丈夫。重要事項説明の作成にかかりはじめた。
　しかし、作成途中、頭をよぎったある事、マンション付近の調査をしていない、慌ててマンションに、管理人に問いただす、近所の不振な建物は？？？？　　　　　前から気にはしていたのだが・・・・。
　返事は予想通り、アアアア・・・。噂だけでは断定できない、真偽を確認しに某警察署に直行、受付の婦警さんに名刺を出し、胡散臭い目で見られながら、こちらは犯罪者で、自首してきたわけではないのだ心で抗議。
しかも、立派な納税者で脱税の経験はない、脱税するほど売り上げがない（笑）

　担当者が別の案件で中々来てくれない、婦警さんがおろおろ各部署を回るが対応する人が来ない、目の前に副所長の机が目に留まる。

テレビの中の、船越栄一郎の机より、かなり古ぼけている、しかもかなり年季が入っているようだ、副署長も・・・。

　見ていると、フットワークはテレビのそれには叶わないような雰囲気だ。現実は厳しいものだなと思いながら署内を一望、狭い大広間に大勢の警察官がいる、皆様、実に忙しそうに働いていた。

　しばし、若く大柄な警察官と年配の渋い警察官と、くだんの婦警さんがやっと対応してくれた。

　こちらの話は了解したようだ、しかし、個人情報保護の観点から、たとえ知っていても一般の人に教える訳にはいかない、指定？？？？団でも署内の範囲までで公表は出来ないとの回答。
　食い下がった、問題起こしたか？過去に？ＮＯ、今後は？彼の独り言、今のご時勢でない筈！　　ソウか、帰社。

買主様への告知が残る、売買キャンセルか、契約まで行くか？？？
　
話が変るが、明日は宅建協会の懇親コンペで朱鷺の台ｶﾝﾄﾘｰへ朝早い、続きは明日の心だ！明日は雪の予報だｍ、優勝するぞ。
デモ、ゴルフ後は、夜クッキングスクールなのです。

ここで問題です、告知したら、買主様は簡単にＯＫを出しました、なぜでしょうか？　正解者様には豪華粗品進呈（(^0_0^)

　頭金がないと、ローンが組めない、と言われてますが事実ではないのです。公的融資やフラット35（前金融公庫、今、金融支援機構と名称を変えた）では90％までしか融資が受けられないため、必然、残りの分は自分で賄う必要性があります。
　　しかし、民間ローンでは100％融資を実行しているところもありますし、頭金がなくとも借り入れ額に対して十分に返済していく能力があると判断されれば融資はＯＫになります。
　中古マンションの場合、所有権移転、抵当権の設定等の登記費用、融資手数料等を考えると物件価格の6％から8％は必要です。
　また、引越し費用やカーテン、家具の買い換えなどの出費も考えると、価格に10％位は確保したいものです。
　頭金を貯める間に金利がどんどん上昇すると仮定した場合貯めるよりも借りたほうが総返済が低くなることも考えられるます。
　現在のような低い金利が何時までも続くとは限りません。金利は必ず上昇します。

　【年収に占める年間返済額の割合が基準】
　融資額の決定方法は、フラット35（昔の金融公庫、今金融支援機構になった）の上限額は物件価格の90％、毎月の返済額は月収の４分の1以内と決められています。又、年収に占める年間返済額の割合を示す「返済負担率」も関係してきます。
　返済負担率は年収によって決められていて、年収３００万未満で25％以下
３００万以上４００万未満で30％以下。
　４００万以上７００万未満で35％以下、７００万以上で40％以下となっています。
　つまり、年収が４００万の場合、年間の返済は35％を掛けた１４０万円が
上限。月の支払いは約１２万円で、ほかに毎月のローンの支払いが３万円ある場合は、１２万円-３万円＝９万円を超えない範囲で総融資が決定されます。
　【勤務先、勤続年数なども審査対象】
　民間ローンの融資限度額は公表されていませんが、提携ローンなら価格の
95％、非提携なら80％までが一般的。また返済負担率の基準は年収に対して
35％が目安といわれています。
　こうした返済負担率に加えて、最終的な融資額は借り主の勤務先、勤続年数などを総合的に判断して決まります。勤続年数の場合は３年以上が基本、但し、同業種の転職の場合は勤続年数とみなされるようです。

では
明日は頭金の話・・・。
（河出書房、３０年後後悔しない中古マンションの選び方より）

　今日は予約していた、能登の富来の実験農場にりんごの収穫へ・・、といっても３年連続当選しているので、たまには草むしりをと申し出たが日程合わず今日の日を迎えた。
能登の富来は能登金剛などの景勝地で金沢からも２時間かかる。

　昨夜来の物凄いかみなり、雨、多分駄目と半分あきらめの境地で現地へ。
能登有料道路から見る海は猛烈なシケ状態、しかし、既に半島からは低気圧が去ったようでお天道様も出て案外良い天気。
リンゴ園は１２０個保証の１２０００円、３３番の木が当たり一輪車押しつつ
３３番我が家の木に。
昨年の隣木で今年も貧乏くじか！少ない、と奥様が担当者にクレーム。
　昨年来られたならもぎ取りの要領は分かっていますねと、説明責任放棄し担当者は追い手に帆掛けて、、居なくなる。
しかし、あの木から１５１個収穫、ヤッターア、３３番は良い番号だ。
例の担当者からいっぱい取りましたとネと奥さん攻められていた。(~_~)

夜は元宇ノ気町助役のご母堂のお通夜、宇ノ気の後かほく市の収入役を
歴任したのでかほく市長も見かけた。大学の同級生で親友だ。

夜は雪の予報で、タイヤを慌てて履き替えた。５０００円なり。
りんご刈りの写真は下記にアップします。
http://abc-fudousan.com/rinngo.htm

　内見後日談は変更します、不動産の話は政界と同じで一寸先は闇なのです、本決まりになってからにします。
　私は不動産業に参入して日は短いのですが、兄が東北のある県でこの商売を長くやっているのでかなり業界には通じているつもり。
　前職で営業経験は４０年ほど有り、保険のセールス以外は出来るつもりなのです。
　この業界に入り営業のかばんを２ケ持っことにしました。
内見、下見用のカバン、中身は20ｍと、7ｍのスケール（水平器付）。方位磁石、デジタルカメラ（ワイドレンズ装着できるもの）　電卓、懐中電灯。
そしてボールペン、カラーペン。　小さい脚立も時々携帯します。

もう一つのカバンは、前職の営業時と同じ、Ａ4の書類が入るタイプ。
名刺、財布、手帳、携帯電話等を入れる。財布は昔から、カバンに入れるようにしている、なぜかって、背広の形を崩れさせないためです、背広のポケットにはハンカチ以外ほとんど入れないのです。毎日代えても背広はくたびれるので、背広を長持ちさせ、形を戻すには週一使用のローテーションがベストなのです。レッドソックスの松坂のサイクルは、背広には厳しいのです。
そんなこんなでカバンを使い分けているのですが。

明日は、オーナーになっている富来のリンゴ園に刈り取りに行きます。１２０個確保出来るか？

　正式名は「石川県産業創出支援機構」と称しまして、理事長は谷本知事で
なんてことはない県の外郭団体なのですが、しかし、無駄飯を召し上がっている、某機構とちがい、ここは零細中小企業のための色々な施策を講じているのです。
その一つが「石川県産業大学経営講座」（お店ばたけネットショップステップアップ講座）

　弊社はネットショップはしていないが、基本はほとんど同じようなもので
ホームページの作り方、運営の仕方、ＳＥＯ対策等々を格安の料金でプロが出張講義してくれる。今回は9月5日から2月13日まで週一で各3時間の講義がある。

前々回のGoogleツールを使い倒そうからGoogleの地図を自分のホームページに貼り付ける方法を記します、Googleは、Google有料広告以外全部無料で使用出来ます。グーグルの素晴らしい処です。

　本題、Googleのホームページから、表示したい住所を入力し地図をクリック。表示された地図の右上の「このページのリンク」をクリック「ＨＴＭＬを貼り付てサイトに地図を埋め込みます」の下のタグをHTMLに貼り付け、サーバーにアップロードします。

今日は宅建協会南支部の研修会。私を含め20数名の出席で、「いわゆる中間登記問題について・・・」とeＴaxの税務署のご説明。
eＴaxを採用している人は手を上げて？勿論なし・・・。

　先ほどテレビで千葉の鉄筋抜き欠陥マンションの報道をしていた、施工は超大手の清水建設、販売も不動産では超大手の野村不動産。407戸完成前の完売。野村不動産の広報が笑い顔でコメントしていた。脳天気な会社だ。
　こんなゼネコン、不動産会社は早くなくなれ・・・・・。迷惑この上ない。

　話は変るが、ここ金沢では、回覧版という代物がある。昨年、班長をして市から回って来ることが判った。
　その回覧板の添付資料だが、カラーで多色刷り、用紙も上等なやつ、弊社のチラシはホームセンターで一番安い再生紙だ。
　10所帯ほどの班だが、ほとんど抜き取らず班長のもとに戻ってくる、そして燃えるゴミへ直行と相成る。私宅でも不要でゴミ。
　大体回覧板にも内容がないし、どうでも良いようなチラシが全部といってもいいだろうね。まったく無駄。完全に税金の無駄。

　回覧板でもう一つ腹が立つのは、先に回覧板を流す隣人、回覧板には日付を記入する欄がある、当家に来たときにはと15日だが、なぜか隣人は14日の日付を記入している？
　流れの途中で留め置いて日を誤魔化していたのが習慣化して班長になっても一日さばを読むことが慣習したのだろうか(~_~)
　
偽装かなアこれも・・・・・。宗教関係らしいが。

ホームページ更新、蟹の写真もアップしましたが地元の人はズワイかに、越前かにとかオスはほとんど食べないのです、メスのコウバコカニ、またはセイコかにと呼ぶメスカニを食すのです。美味しいのですヨ。これが。

http://abc-fudousan.com/

ホームページのアクセス解析など

　ＡＢＣ不動産もホームページをもっている、自作の幼稚なものだが何とかアクセスがある。
　今年の6月に、あるお客様に伺ったら、ＳＥＯ対策をしないかとお誘いが有り、その時、独自ドメインとＳＥＯ対策をお願いした。
大変優秀な技術者で下記ページで活躍している。
http://2100yen.com/infotop/その時、アクセス解析も一緒に導入してくれた。
6月の中ごろから開始して、現在アクセスが1000件を超え、ヒット回数が5000を超えた。
ヤフーの検索で「ＡＢＣ不動産」は、1位表示継続中だが、ここ1ケ月の検索語句の解析を見ると上位の検索語彙は下記のようだ。

　金沢市　マンション 67 ABC不動産 65 　 金沢市　不動産 47

　金沢　マンション 36 　 金沢市　中古マンション 30　金沢　不動産 26

　ABC グランネスル泉本町 25 不動産　金沢 19 　ＡＢＣ不動産 19

　石川県金沢市中古マンション 19 　金沢市不動産　中古マンション 19

　県別アクセスは
# 石川県 442 (49.83%) 　# 東京都 131 (14.77%) 　# 群馬県 57 (6.43%)

　# 富山県 41 (4.62%) 　# 沖縄県 37 (4.17%) 　# 大阪府 28 (3.16%)

　# 福井県 20 (2.25%) 　# 京都府 18 (2.03%) 　# 新潟県 17 (1.92%)

　# 福島県 17 (1.92%) 　# 長野県 16 (1.80%) 　# 宮城県 13 (1.47%)

　# 神奈川県 12 (1.35%) # 兵庫県 8 (0.90%) 　# 千葉県 8 (0.90%)
二位は東京だよ。

言語圏別では
　
　# 日本語 3249 (98.10%) 　# 不明 37 (1.12%) 　# 英語 19 (0.57%)

　# 中国語 6 (0.18%) 　# 韓国・朝鮮語 1 (0.03%)
北朝鮮かね。かの国からマンションの買いがが入ってもナア。

上記の結果を見てネットは広い、想像を超えると思うのは私だけか？

今日のisicoの研修は写真の取り方。
解禁早々の蟹を撮り、トップページに貼り付けました。
http://abc-fudousan.com/
北陸の蟹は美味いぞ・・・。

　単細胞のせいか、ブログを始めたら、ホームページの更新が疎かになって
訪問者の数が、それでなくとも少ないのに減ってきた。今日は更新頑張るゾ。
　金沢では一軒家志向が強く、多分北陸全体に言えるのではないかと思うがマンション業界は苦戦していると思う。
　北陸高速道路で金沢から富山方面に行くと左手に散居村の町並み？いや村並みが見える。広い家（母屋、農機具小屋、蔵、車庫、等々、広い敷地、隣りまで数十、じゃなく数百ｍもある。回覧板はどうする？回覧版あるの？
冬の除雪は誰が・・・！。買い物は！近所にスーパーは無いようだが？何処で？　と勝手に奥様と心配しながらのドライブになる。
　是非一度現地の人に伺いたいものだが、ネットをしている環境に無いだろうから無理かな。
　先ほど同業者から、弊社が受けているマンションの内見の申し込みがあった。築13年　3ＬＤＫ　6Ｆ　21坪　、950万円。安いと思うが、遠くに白山が毎日拝める立地条件。結果は当ブログで報告します。

明日は内見のチェックポイント！

　前日説明した「マンションの構造」は必ず「ＲＣ/6階建」というように階数も併記されています。マンションにはその構造により、安全を保証できる
「適正階数」があるためです。
つまり、これを見れば最低限「その階数に相応しい構造をもった建物かを」知ることが出来ます。

各構造の適正階数は、ＲＣ造が「2階～8階建の中高層マンション、ＷＲＣ造が「3階建て以下の低層マンション（テイソウを変換したら貞操が一番に出た
困る(*^_^*)）。
ＳＲＣ造が「8階建以上の高層マンションとなっています。

　最近、高層階のマンションの技術は著しく、先日のＳ建設の鉄筋不足は確か高層マンションだったようだが、現在の話は、売買の中心の築10年から15年くらいのマンションを想定しています。

　上記の分類を見ると8階以上のマンションはＳＲＣ構造なのが基本です。
しかし、8階以上の物件でも「ＲＣ造」となっていることがあります。
これは、適正階数ではなく、理論上か可能な「限界階数」で建ててしまうからです。

8階から12階のマンションはＲＣ造、ＳＲＣ造、どちらの構造でも建築可能なのです。
安全のためにはＳＲＣ造にすべきなのですが、コスト高になるため、ＲＣで
建ててしますケースがでてきます。

　広告で「ＲＣ造/8階建以上」と表示のマンションは＝構造的に余裕のない建物と考えて良いでしょう。（購入は控える！）

超高層マンションについては
「超高層マンションの落とし穴は」が下記ホームページアップしています。但し、会員ページに有りますので、読むには会員登録が必要です。
http://abc-fudousan.com/

7日の同窓会の写真を一部上記ページの書斎にアップしました。

この日記は朝書いていましたが、夜仕事が終わってから書きます。

　危ない物件を見抜く為にも、マンション構造について最低限の知識は身につけておきたいものです。

　広告を見ているとそのマンションがどんな構造で建てられたかが記されています。　構造の項目に「ＲＣ｝「ＷＲＣ」「ＳＲＣ」の表示がなされています。
　ＲＣは鉄筋コンクリートづくりのことです。鉄筋とコンクリートで建てられたもので、一般に広告では、建物を柱や梁で支えるラーメン構造を採用した場合に表記されます。
　ラーメンとはドイツ語で「骨組み」の意味で、遮音性や耐震性に優れていますが、柱や梁が出っぱるため部屋は狭くなります。

　ＷＲＣは、鉄筋コンクリートづくりでも、壁式構造とよばれています。
柱や梁を使わず、床や壁で建物を支えます、柱や梁を使わないため部屋が広くとれ、コストも安い。しかし、耐震性を確保するためある程度の壁量が必要となることから、ドアや窓などの開口部の取り方が限定され、間取り変更しにくいというデメリットも有ります。

　ＳＲＣは、鉄筋コンクリートだはなく、鉄骨鉄筋コンクリートを使ったラメーン構造です。ＲＣより丈夫ですが、コストを高くなります。

では
明日は適正階数と限界階数について

今日は、さるさる日記からのメールで自身の誕生日であることを思い出した。　この年になると誕生日など関心がないがナア。

　とある本から・・・。実際にこんな現場を見たことはある。
　
　中古住宅を見たときに、たまにではあるが玄関のドアが壊されていることがある。
　しかも、そのまま放置された状態のように見受けられる場合がある。

　これはサラ金などが来て玄関などを壊していった可能性があると見ておかなければならない。
　なぜなら、玄関は、通常の生活をしている人であれば、すぐに修理するからである。

　このようにドアや雨戸が壊されたままの場合は、ご近所の方に、「どのような人が住んでいたのですか？」と聞くのである。
ほとんどの場合、面白がって全部話してくれるものである。
　
　このような売主と不動産取引をするときは「売主が経済状態を正直に話している人」であることと「契約手付け金の授受をしないで残金登記時の一括支払いをする契約を結ぶ」ことを確かめないと、安全な取引きができないと考えておかなければならない。

　経済的に苦しいため、手付け金を持ったまま行方不明になられては残金登記が出来ないからである。

　手付金が戻らないまま、差し押さえ登記が付いたままの住宅などは数多。

（参考文献：マイホームを購入する前に読む本：にじゅういち出版）是非一読をお勧めします。

　新聞、テレビで又問題になったマンションの手抜き工事、今回は大手の清水建設。清水建設といえば大手も大手の4大スーパーゼネコンの一角
。
　　マンションの手抜き工事には「お金のかかるところを抜く」方法と「時間と手間のかかるところを抜く」方法があります。

　マンションの構造は、柱と壁が命です。お金の最もかかるこの部分を、コストを削減する為、「お金のかかる部分から手をつける」のが世の常です。
　細い鉄筋を使うか、鉄筋の本数そのものを少なくする。今回の問題は典型的なモデルです。

　もう一つは「時間・手間のかかるところを抜く」方法です。
納期に間に合せるために手抜きするケースです。
　窓周辺のコンクリートや壁にひび割れの目立つマンションを見たことが有りませんか？

　大きな窓は壁に大きな開口部が出来るので、建物の強度を下げます。
窓枠には補強材で強化しなければならないのですが、細かい部分なので後回しされやすく、結果　納期に間に合わず補強せず引渡しと相成る。

又、シャブコンというコンクリートを水で薄める手口がある。
　コンクリートを水で薄めるとさらさらになり作業を行いやすい。お肌のさらさらなら歓迎だが、マンションのコンクリートさらさらは御免だネ。

いずれにしても偽装流行の日本列島、これから防衛庁の問題が続々か・・。

では又明日。（参考文献　30年後に後悔しない中古マンションの選び方）

昨夜は金沢の奥座敷湯涌温泉のかなや旅館の離れ部屋にて金沢大学17期同窓会。
http://www.yuwaku-kanaya.com/
　平日ながら19名の出席、一番遠方は広島、福島。38年振りに会った人もいて、話が弾み深夜に及んだ。朝の食事前には臨済宗の御住職は既に舞鶴に帰宅の途。
　幹事は多忙で自分のカメラでは写真は一枚もとれず・・・。残念。
その内写真班から届くだろう。

　同じ宿で女性ばかりの3期会という同窓会も開催していた。我々よりもはるかに遠方から参集していた、どちらの学校かは聞き漏らした。
書いている途中、かなや旅館から小銭入れの忘れ物の連絡。自分だ。(*^_^*)

昨日、昼の3時間の研修「Googleツールを使い倒そう」は難解でしたが大変参考に成りました、関係者の方に感謝です。

メールに訃報の連絡が入っていた、ご冥福を心からお祈りします。

　今朝ズームインの占いでは、小生の今日の運勢は最高で長く待ちわびていたことが叶うと出ていた。

　本日の予定は午後1時から某会館でホームページ講座（グーグルを使い倒そう）午後6時から金沢の郊外、最近人気の湯涌温泉にて大学の同窓会。
　http://abc-fudousan.com/my-room.htm
40年振りの出席の人もいてかなりの感激になりそう、ご夫婦での出席も1組。
　小生幹事につき、
　会の模様は後日ご報告します、しかし占いは良く当たる！！！！。

　20年以上前、東京から金沢に転勤し住宅を買った、転勤前東京の町田に住んでいて信じられ位、土地付一軒家が安い・・そんな感じで。

その時、親戚から売ることを考えて買えと、安くても土地が狭い、袋小路、
二項道路等々の売れにくい地面がある、安さだけは買わないようにと。
まして、転勤族だし。

　今金沢で、不動産屋の目で見る、ここは薦めたくないと思う物件が多数。
しかも、そういう物件ほど売りの依頼がある。悩む。

　ある物件は消防署で安全性を確認することもあった。断った。

　今、某住宅メーカーの社長となった、営業マンと同行してきた営業課長に上記の言葉を発したら・・・。
信じられない顔で見られた、買う前に売る事を考えるか！！！と。

　結局その会社の家を購入し20年以上住んだ、良い選択であった。時々社長さんが買い換えて欲しそうに訪問されるが、現在の家に満足しているので買い替え予定はない。20年後も満足の家を彼は作つたのですね。

　中古マンションを買うとなると、手数料、税金等の諸費用がかかります、又ローンの利息、修繕積立金等も定期的に必要です。
　そんなコストを惜しんで、賃貸の方が安上りと考える人がいます、実は賃貸にも大家の建設費用としてのローンに利息は掛かっていますし修繕費もかなりそろばんをはじいています。

　賃貸生活の場合、現役の内はいいのですが、老後の不安は残ります。年金暮らしの高齢者に貸したがる大家は未だ少数派。

　限られた資金で確実に「老後の安心」を確保したいなら、やはり持ち家を確保しておいた方が無難でしょう。内外装の品質も賃貸より分譲物件のほうが、良質なものがそろうっているのが普通です。
結局、長生きリスク強いのは持ち家となりそうですネ。

　2005年発覚した耐震偽装、地震に心配な人も多くいるでしょう。ま、偽装は論外ですが、実はマンションは大変安心な建物なのです。
　95年阪神大震災での倒壊家屋調査によると、分譲マンション6％。戸建住宅22.1％。長屋41.5％。共同低層住宅40.5％。となっており分譲マンションの被害は圧倒的に少ないのです。
　マンションは建築時期により三つに分類できます。1971年以前、72～81年、82年以降。71年と82年は建築基準法の改正がありました。
　耐震に対する法の未整備の71年以前の建物は、被害の割合が大きかったようです、しかし近年は補強の技術も進歩しているので、対策の施してあるマンションなら過度の心配は無用です。（参考文献中古マンションの選び方）
　家賃の高い長屋式、共同住宅を選ぶならお得な中古マンションを見直しましたら如何でしょう。

昨日、旧友のご子息が東京から金沢へuターンで、息子ご夫婦、同道で来社。二時間ほどで数件検索し外観を見に、今日は内観。お気に入りの物件があったようで良かった。
現在、金沢市でアパート、マンション、の賃貸物件は5000室以上ある。
弊社八日市周辺でも１００件ほど賃貸物件があるが、満室の物件はない・・・。
オーナーにとってはつらい話だ。